pattaya darkside bars

[philipat]

Ah, là on entre dans un vrai sujet qui concerne un pigeonnage intégral : l'immobilier à Pattaya. On ne citera personne pour pas froisser nos amis anglo-saxons amateurs de foot et notamment de Sunderland (ok, j'en dit trop) mais quand tu vois certains programmes immobiliers dans le secteur Mabprachan, là t'hallucines. Achat sur des terrains avec au max 30 piges de bail (en fait non, les promoteurs ont déjà liquidé parfois 5 ans pour construire) le tout enrobé d'une annonce de rentabilité locative à 7/10% par an... Hahaha. Et ils se tartinent entre eux de récompenses "internationales" dans des "galas"... Je vous le dis, cette ville est fascinante à tous les niveaux, ce qui se passe là-bas est génial. 

C`est de cette facon qu`ils vivent a Pattaya,les expats buzinessmen : comment se faire du fric sur le dos des naifs qui confondent les vacances et vie a l`annee.

[runciter]

C`est de cette facon qu`ils vivent a Pattaya,les expats buzinessmen : comment se faire du fric sur le dos des naifs qui confondent les vacances et vie a l`annee.

C'est sur mais ils paient aussi le pizzo aux autorités locales et là, c'est pas le flic du coin, ça mobilise des huiles. Sur chaque gros projets immobiliers, ils semblent avoir des frais énormes. En même temps, la mise initiale elle-même pour l'achat du bail et les premiers terrassements n'est jamais très claire non plus...

[philipat]

 En même temps, la mise initiale elle-même pour l'achat du bail et les premiers terrassements n'est jamais très claire non plus...

Dans le doute,il faut s`abstenir car,souvent,c`est la cupidite qui conduit a la perte.

 

J`ai regarde un peu sur l`immobilier a Pattaya et souvent j`ai vu des prix un peu trop eleve,a mon gout.

 

Ne pas oublier aussi qu`etre proprietaire,c`est aussi pas mal d`emmerde aussi.A Yaya,la location n`est pas chere et si,un jour,on en a marre,il faut aller voir ailleurs.On est en Thailande et la loi,ils la changent quand ils veulent.

[runciter]

Dans le doute,il faut s`abstenir car,souvent,c`est la cupidite qui conduit a la perte.

 

J`ai regarde un peu sur l`immobilier a Pattaya et souvent j`ai vu des prix un peu trop eleve,a mon gout.

 

Ne pas oublier aussi qu`etre proprietaire,c`est aussi pas mal d`emmerde aussi.A Yaya,la location n`est pas chere et si,un jour,on en a marre,il faut aller voir ailleurs.On est en Thailande et la loi,ils la changent quand ils veulent.

Je suis d'accord, je parlais de la mise initiale des promoteurs eux-mêmes, l'immobilier étant à Pattaya comme ailleurs, mais ici particulièrement, un moyen de "blanchir"...

Néanmoins, acheter un condo au Siam dans les "règles" n'est pas non plus un mauvais truc, on voit mal d'un seul coup le pays exproprier les gens. 

[hourlay]

Les Chypriotes ou les Islandais qui ont acheté même trop cher leur condo ou villa a Pattaya ne regrette certainement pas d'avoir sauver leur patrimoine.

Who's next...

Pas nous , pas nous se disaient aussi ces Chypriotes et Islandais !!!

Continuons a croire que nos super Politiciens gèrent parfaitement la nation en bon père de famille et qu'il est normal que chaque bébé français naisse avec une dette de 30 000 eur {40 000 eur pour les bebes belge}.

Le positif c'est que les mecs de ce forum ont certainement tous compris qu'il faut profiter de la vie..

[Spellforce]

A Yaya,la location n`est pas chere et si,un jour,on en a marre,il faut aller voir ailleurs.

Les temps changent et la situation ne s'améliore pas bien au contraire !

Voici un nouveau projet à Cosy Beach qui bat tous les records, jusqu'à "210,300 THB per sqm" (5.534€/m2)... aussi cher que les nouveaux projets très hauts de gamme en plein centre de Bangkok !

http://www.pattayacondosandhomes.com/12-rokstories/rokstories/47-beachfront-condominiums-for-sale-in-six-star-resort

 

Il y a encore 2-3 ans, beaucoup de retraités anglais me disaient qu'il valait mieux louer blah blah...

 

Aujourd'hui la Livre s'est effondrée, ces locataires sont bien plus discrets, regrettent de ne pas avoir acheté au bon moment, et prient pour que leur propriétaire ne leur augmente pas trop le loyer lors du renouvellent de leur bail !

 

La réalité c'est que tous ces appartement (moyen/haut de gamme) se vendent très bien, et il faut s'attendre à ce qu'à la prochaine étape, les promoteurs raseront pour reconstruire tous les HLM thais et Guesthouses à 500 bahts de la soi Buako !

 

La Darkside est encore relativement "cheap", mais pour encore combien de temps ? Maintenant on peut y croiser des touristes russes et chinois, chose que je ne voyais pas il y a seulement 2 ans.

 

PS:

- Moi aussi j'ai du mal à comprendre les prix autour du lac Maprachan, qui a envie de s'enterrer là-bas ? Les 3 règles de l'immobilier: location, location & location. Tels que vont les choses il faut se faire une raison et très vite, le "cheap" dans l'immobilier "intra Sukhumvit" cela va devenir du passé.

- Cette semaine a lieu à Pékin le "Beijing Luxury Property Expo" et je le sais de source sûre, certains promoteurs de Pattaya y sont déjà.

[MaGiK]

Les temps changent et la situation ne s'améliore pas bien au contraire !

Voici un nouveau projet à Cosy Beach qui bat tous les records, jusqu'à "210,300 THB per sqm" (5.534€/m2)... aussi cher que les nouveaux projets très hauts de gamme en plein centre de Bangkok !

http://www.pattayacondosandhomes.com/12-rokstories/rokstories/47-beachfront-condominiums-for-sale-in-six-star-resort

 

Il y a encore 2-3 ans, beaucoup de retraités anglais me disaient qu'il valait mieux louer blah blah...

 

Aujourd'hui la Livre s'est effondrée, ces locataires sont bien plus discrets, regrettent de ne pas avoir acheté au bon moment, et prient pour que leur propriétaire ne leur augmente pas trop le loyer lors du renouvellent de leur bail !

 

La réalité c'est que tous ces appartement (moyen/haut de gamme) se vendent très bien, et il faut s'attendre à ce qu'à la prochaine étape, les promoteurs raseront pour reconstruire tous les HLM thais et Guesthouses à 500 bahts de la soi Buako !

 

La Darkside est encore relativement "cheap", mais pour encore combien de temps ? Maintenant on peut y croiser des touristes russes et chinois, chose que je ne voyais pas il y a seulement 2 ans.

 

PS:

- Moi aussi j'ai du mal à comprendre les prix autour du lac Maprachan, qui a envie de s'enterrer là-bas ? Les 3 règles de l'immobilier: location, location & location. Tels que vont les choses il faut se faire une raison et très vite, le "cheap" dans l'immobilier "intra Sukhumvit" cela va devenir du passé.

- Cette semaine a lieu à Pékin le "Beijing Luxury Property Expo" et je le sais de source sûre, certains promoteurs de Pattaya y sont déjà.

 

Ce fantasme de dire que "tout est plein" et que "tout est vendu"...  avant déjà qu'ils rasent la Soi Buakaow, comment se fait-il que L'Urban et le City Garden soient à moitié vide pour ne pas dire complètement vide ? et pourtant c'est dans une Soi perpendiculaire à Buakaow.... aux dernières nouvelles ils bradaient à - 50% les plus gros condos d'après un expat que j'écoutais y a pas longtemps....

 

au Central Festival ils nous matraquent de pubs pour le concept Maldives avec des bureaux ou des pupitres pour appâter des acheteurs, je me pointe et demande en Thaï si il y a eu des ventes ? la nana me répond que c'est trop cher et personne veut acheter

Sans compter toutes les pubs dans les baht bus, les affiches partout, les sports TV qui tournent en boucle...

 

Il y a tellement de condos partout maintenant qu'ils savent plus quoi inventer, il y a énormément de condos à vendre, il suffit de faire un tour sur les sites internet d'agence immo ou de se déplacer, ils vous accueilleront avec le champagne....

 

+1 avec le Darkside sinon, restez planquer mais bon la mer est loin vous êtes tranquille....

[Spellforce]

aux dernières nouvelles ils bradaient à - 50% les plus gros condos d'après un expat que j'écoutais y a pas longtemps....

Un "expat" ça raconte souvent n'importe quoi, surtout dans un bar, et s'il n'est pas propriétaire, tu peux être certain qu'il n'est pas objectif.

 

Par contre un fait objectif: j'ai un ami qui a fait des journées d'ouverture de ventes de condos en début de cette année, et dès le premier jour presque tout était vendu.

 

On ne peut pas non plus se baser sur les taux d'occupation, beaucoup de farangs ne résident pas à l'année.

J'habite dans le Darkside et la moitié de mes voisins farangs sont rentrés en Europe ou aux Etats-unis, ils reviendront dans quelques mois. Et pourtant ils ont des maisons ! Ceux qui ont des appartements ont encore davantage de liberté.

Il suffit sinon de regarder le trafic automobile, surtout en haute saison, et de le comparer à il y a 3 ans, c'est incomparable, le jour et la nuit !

 

 

Il y a tellement de condos partout maintenant qu'ils savent plus quoi inventer, il y a énormément de condos à vendre, il suffit de faire un tour sur les sites internet d'agence immo ou de se déplacer, ils vous accueilleront avec le champagne....

Et pourtant ça construit encore et encore, et toujours de plus en plus luxueux. Tu ne penses pas que les promoteurs immobiliers se lancent sans une étude de marché ? Les promoteurs doivent toujours emprunter aux banques, et pour cela ils doivent monter un dossier solide.

 

Encore une fois fait attention aux expats qui racontent bien souvent n'importe quoi. Comme je le disais j'en connais plein qui se mordent aujourd'hui les doigts de ne pas avoir acheté au bon moment, ils n'ont plus l'argent pour le faire, et ils tremblent en regardant leur niveau de vie baisser avec l'inflation, les cours de change à la baisse, les loyers qui augmentent etc..

[MaGiK]

Un "expat" ça raconte souvent n'importe quoi, surtout dans un bar, et s'il n'est pas propriétaire, tu peux être certain qu'il n'est pas objectif.

 

Par contre un fait objectif: j'ai un ami qui a fait des journées d'ouverture de ventes de condos en début de cette année, et dès le premier jour presque tout était vendu.

 

On ne peut pas non plus se baser sur les taux d'occupation, beaucoup de farangs ne résident pas à l'année.

J'habite dans le Darkside et la moitié de mes voisins farangs sont rentrés en Europe ou aux Etats-unis, ils reviendront dans quelques mois. Et pourtant ils ont des maisons ! Ceux qui ont des appartements ont encore davantage de liberté.

Il suffit sinon de regarder le trafic automobile, surtout en haute saison, et de le comparer à il y a 3 ans, c'est incomparable, le jour et la nuit !

 

 

Et pourtant ça construit encore et encore, et toujours de plus en plus luxueux. Tu ne penses pas que les promoteurs immobiliers se lancent sans une étude de marché ? Les promoteurs doivent toujours emprunter aux banques, et pour cela ils doivent monter un dossier solide.

 

Encore une fois fait attention aux expats qui racontent bien souvent n'importe quoi. Comme je le disais j'en connais plein qui se mordent aujourd'hui les doigts de ne pas avoir acheté au bon moment, ils n'ont plus l'argent pour le faire, et ils tremblent en regardant leur niveau de vie baisser avec l'inflation, les cours de change à la baisse, les loyers qui augmentent etc..

 

Construire c'est une chose, ça veut pas dire que tout est rempli...   sans parler de ceux qui achètent sur plan et qui louent dans la foulée mais le condo est vide toute l'année....  (j'appelle pas ça remplir personnellement).

 

Certes il fallait acheter quand le baht était moins fort et avant l'inflation ça c'est une évidence, restez derrière la Suk vous y êtes très bien, le seul bémol c'est que cette route est trop dangereuse et qu'on peut pas picoller sinon c'est l'accident assuré avec les fous qui roulent comme des tarés.

 

De toute façons je pense que dans 2/3 ans Pattaya ne sera plus intéressant à presque tout les niveaux, je parle en plein centre ville + WS, avec ce taux de change dégueu, les tarifs frôlent ceux qu'on a en France parfois. Il est peut-être temps d'explorer d'autre contrées...

 

[aloora]

si vous regardez l'histoire de bcp de destinations touristiques , vous vous rendrez compte que l'on va arriver à une crise de l'immobillier dans les annees à venir... je pense que magik comprend, ca construit bcp trop...

[philipat]

Surtout que beaucoup achetent les condos pour faire les plus-values.Certains d`autres les louent  pour en vivre comme rente.Apres,il faut voir l`amortissement sur combien d`annee,avec la haute saison qui ne dure pas a l`annee.

[Spellforce]

... je pense que magik comprend, ca construit bcp trop...

 

... et ça continue de construire, étonnant non ? Les promoteurs immobiliers n'ont rien dans le crane, aiment jeter l'argent par les fenêtres, tout le monde le sait, surtout les expats français bien imbibés que l'on croise dans les bars.

 

Il faut bien comprendre une chose, il y a 2 types d'expats à Pattaya:

- Ceux qui n'ont pas beaucoup d'argent, ils louent un studio dans Pattaya ou petite maison à 10-12.000 bahts/mois. Ils n'ont pas assez d'argent pour rentrer 6 mois de l'année en France, ils trainent beaucoup dans les bars français, sont pas mal aigris et aiment donner leur avis sur tout.

- Ceux qui ont de l'argent, ils sont soit propriétaires/locataires d'un condo/maison moyen/haut de gamme et rentrent au moins 3 mois de l'année en France (quand les beaux jours arrivent pour voir la famille etc...). Ils sont presque tous casés avec une ancienne prostituée qu'ils rémunèrent et ont une vie "rangée", ils se font des soirées entre eux, sortie restos, soirées billard/cartes, s'occupent des enfants de leur "régulière", Monsieur va se faire un short time en douce l'après-midi mais bizarrement, les bars cheap français ne les intéressent pas !

 

Bref, l'évolution de l'immobilier sur Pattaya concerne uniquement les touristes chinois et russes, les thais aisés de Bangkok et cette seconde catégorie d'expats.

 

Plutôt que d'écouter ces expats alcoolos, ouvrez les yeux et comparez 4-5 ans en arrière:

- l'augmentation du trafic automobile

- le nombre de chantiers, au moment de la livraison presque tout est vendu (@Magik: ce n'est pas parceque ce n'est pas occupé que ces apparts n'ont pas été vendus... tu es déjà allé au Cap d'Agde en hivers? ... la basse saison concerne également les propriétaires qui n'ont pas du tout l'intention de sous-louer quand ils ne sont pas là!)

- regardez sur ce forum le prix conseillé des hôtels il y a 4 ans et aujourd'hui: certains hôtels ont doublé leurs prix (surtout le moyen/haut de gamme!)

- le nombre croissant de touristes chinois et russes

- ... et pour revenir au sujet du Darkside: en juillet 2012, le land department a doublé la valeur estimée du TLW près de Sukhumvit (10,000=>20,000 bahts/TLW)

- tous les nouveaux développements en cours sur Jomtien (plus grand parc aquatique d'Asie en construction, coliseum, nouveau Big C, la grande tour bientôt livrée à côté de la Marina etc..)

- les thais aisés sont de plus en plus nombreux et ils adorent passer le week-end à Pattaya (voir toute l'activité autour du Noir/Hollywood/Differ), la tendance s'accélère et dans 4 ans, Bangkok ne sera plus qu'à 30mn de Pattaya par train

 

Certains d`autres les louent  pour en vivre comme rente.

Je loue sur Bangkok et Pattaya.

Sur Pattaya je loue une villa avec piscine qui me rapporte net 10% par an. C'est un contrat de 2 ans, d'ici là l'immobilier aura pris de la valeur et j'en profiterai pour signer un nouveau bail en augmentant le loyer.

Sur Bangkok je tourne à un peu moins de 8%, tous les contrats sont d'une durée minimum d'un an. Le gros avantage de Bangkok est que les locataires sont davantage sédentaires (ils y travaillent), donc le bail est plus facilement reconduit.

 

Bref je ne veux pas être méchant vis-à-vis de certains expats, mais il faut se rendre à une évidence, l'avenir de Pattaya (et de la Thaïlande) se fera sans eux, la relève est déjà présente ! Et comme beaucoup d'entre eux l'ont déjà fait, ils devront quitter cette ville pour l'Issan ou très loin derrière Sukhumvit, rentrer chez eux ou aller dans des pays super cheaps comme le Cambodge.

[hourlay]

Spellforce connait bien le marche. 10ans sur Pattaye c'est plus d'experience que 10 sejours de 20jours.

Bien entendu certains developpements frolent le delire sur leur taille, localisation, prix, marketing...mais 5ans après on se dit souvent finalement c'etait pas si delirant.

Le propos n'est pas de dire placer 100% de vos avoirs dans l'immo, achete n'importe quoi et surencheriser les yeux fermes.

Juste de dire qu'il n'est pas encore trop tard pour acheter qqch au bon prix dans le darkside proche de sukhum ou dans l'intra sukhum. Bien entendu pour ceux qui sont sur pattaye a l'annee.

NB: que cela prenne du temps pour le city garden est plus que logique 80000 bath / m2 ! c enorme juste pour etre proche du centre avec une vue pourrie. Leur strategie est simplement de preferer vendre moins vite mais plus cher. Le Proprio est Israelien.

 

Mais si quelqu'un a des methodes pour avoir un return net de 5% qu'il me contacte ou cree un topic.

[Jazerty]

Pour rebondir sur le sujet, un condo sympa (calme, 40m2 env. propre, internet) ça ce loue combien dans le darkside ?

[chabum]

Pour rebondir sur le sujet, un condo sympa (calme, 40m2 env. propre, internet) ça ce loue combien dans le darkside ?

Intéresser par la même question.  

[runciter]

Tout dépend du condo. Mais pour un studio de 35/40 m2, hors internet, dans le secteur, il ne faut pas mettre plus de 5000 bahts/mois, j'ai presque envie de dire, pas plus de 4000 bahts. Encore une fois sans internet, qui ici coute plus cher qu'en France, et bien entendu sans compter l"eau ni l'électricité. Pour ce prix, tu as un très bon condo.

[Jazerty]

Merci runciter

[chabum]

Tout dépend du condo. Mais pour un studio de 35/40 m2, hors internet, dans le secteur, il ne faut pas mettre plus de 5000 bahts/mois, j'ai presque envie de dire, pas plus de 4000 bahts. Encore une fois sans internet, qui ici coute plus cher qu'en France, et bien entendu sans compter l"eau ni l'électricité. Pour ce prix, tu as un très bon condo.

 

Merci pour ta réponse 

[hourlay]

si tu veux louer du neuf, le chokchai condo s'est vendu +/- 700 000 pour 25m2 donc +/- 1 100 000 pour 40m2.

donc la location sera certainement autour de 7500 bath pour 40m2 quand ce condo sera fini.